Grondbeleid en ruimtelijke agenda

Inleiding
Het jaar 2017 kenmerkt zich als het jaar waarin, net als in 2016, ruim 200 woningen aan de Houtense woningvoorraad zijn toegevoegd, maar ook als het jaar waarin veel voorbereidende activiteiten zijn verricht om de gewenste woningbouwgroei ook de komende jaren waar te kunnen maken. Er zijn grote stappen gezet, samen met ontwikkelaars om de door de crisisperiode niet ontwikkelde VINEX-locaties op korte termijn tot ontwikkeling te laten komen (Hofstad III, Hofstad IVb en Loerik VI) en tevens is er veel voorbereidend werk verricht om een aantal kantoren de komende periode te gaan ombouwen naar woningen (Molenzoom). Dit betekent dat Houten op koers ligt om de gestelde doelen uit de in 2016 vastgestelde Woonvisie te realiseren (1.800 extra woningen tot 2025).
Voor wat betreft de verkoop van kavels op bedrijventerreinen moeten we constateren dat 2017 vooral een jaar van voorbereiding is geweest waarbij de oogst moet volgen in 2018. De situatie op de kantorenmarkt blijft redelijk stabiel al lijkt de vraag naar specifieke kantoorruimte de laatste periode iets toe te nemen.
Hieronder wordt verder ingegaan op de verschillende marktontwikkelingen.

Woningbouw
Net als in 2016 is het aantal woningverkopen in 2017 onverminderd hoog geweest (in de landelijke ‘ranking woningmarkt 2017’ staat Houten op plaats 32) en voorlopig lijkt dit in de nabije toekomst nog niet te veranderen. Wel wordt de vraag naar andere woningtypen groter, wat in hoge mate komt door de wens om mensen langer zelfstandig thuis te laten wonen en door de vraag van starters om betaalbare (huur)woningen.

De oplevering van nieuwe woningen heeft de raming ruimschoots overschreden (242 woningen versus 83 woningen). Met name de afbouw van Castellum West (70 woningen), het transformeren van de Molen 43 (57 appartementen), Teakhout (24 woningen) en De Wiese in Schalkwijk (19 woningen) hebben hieraan bijgedragen.
Tevens is er in 2017 gestart met een aantal nieuwe projecten welke in 2018 zullen worden opgeleverd. Voorbeelden hiervan zijn de ombouw van een viertal kantoorpanden op de Molenzoom (Molen 20), transformatie kantoor aan De Haag en de herontwikkeling van de oude locatie van tuincentrum De Schouw aan de Odijkseweg.
Ook zijn er voorbereidende werkzaamheden verricht om op korte termijn te kunnen starten met de invulling van diverse locaties zoals de resterende VINEX-wijken in Houten zuid en een aantal locaties, waarvoor de gemeenteraad door middel van het vaststellen van een startnotitie, de kaders heeft gesteld (De Geer, Eikenhout en Wegwijzer-Den Oord).

Kantorenmarkt
Ondanks de aantrekkende economie is er nog niet sprake van een krachtig herstel op de kantorenmarkt. De vraag lijkt de laatste tijd wel iets toe te nemen maar dan wel voor specifieke kantoren op specifieke locaties (bijvoorbeeld kleine units nabij OV-knooppunten). Voor Houten betekend dit dat de in 2016 ingezette koers (transformatie van bestaande kantoren naar woningbouw en geen nieuwe kantoorlocaties ontwikkelen) wordt gehandhaafd.

Sturingsinstrumentarium
In september 2017 heeft de gemeenteraad het nieuwe Programma Ruimte 2017-2019 vastgesteld. Hiermee is  onder andere de koers vastgesteld hoe de uitvoering van de in 2016 vastgestelde Woonvisie eruit ziet en ook hoe de raad periodiek wordt geïnformeerd over de voortgang.
In 2017 is de raad wederom drie keer bijgepraat tijdens een besloten bijeenkomst. Dit zal ook in het komende jaar gebeuren. Daarnaast zal een nieuw instrument worden ontwikkeld (MPG = Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) waardoor de raad op doeltreffende wijze geïnformeerd zal worden over planning, financiën en kwaliteit van alle lopende projecten inclusief de toetsing aan de door de raad gestelde kaders vanuit de startnotities. Deze tool zal beschikbaar zijn vanaf medio 2018.
Door de (financiële)crisis en de daardoor snel veranderende situatie van het ‘ruimtelijke ontwikkelingslandschap’ is het gewenst de bestaande nota Grondbeleid te herijken en aan te passen aan die nieuwe, snel veranderende, marktomstandigheden. Mogelijk dat eventuele keuzes in relatie tot de stedenbouwkundige verkenning hierop ook van invloed zijn.
Door bovengenoemde manier van werken en beschikbare tools is de raad in staat om een zorgvuldige en financieel goed beheersbare ontwikkelstrategie te voeren waarmee de ambities in de Houtense Ruimtelijke Agenda kunnen worden waargemaakt!

De actieve grondexploitatie

Algemeen
De integrale grondexploitatie van Houten bestaat uit een aantal actieve deelexploitaties met een gezamenlijk saldo. Bij het opmaken van de jaarrekening 2017 zijn er vijf exploitaties afgesloten. Deze exploitaties zijn: Castellum, Leebrug 2 fase 2, Bogermanschool, De Slinger-West en Tull en ’t Waal. Daarnaast zijn er in 2017 twee exploitaties geopend te weten De Geer en ’t Goy-Tuurdijk.

De raad is in drie bijpraatavonden geïnformeerd over de ontwikkelingen van de totale  grondexploitatie.

Project specifieke interventies en generieke maatregelen
In 2017 is driemaal een risicoanalyse opgesteld voor alle actieve grondexploitaties. Deze analyses wordt beschouwd vanuit het oogpunt van de ruimtelijke agenda. Aan de hand van de risicoanalyses en de ruimtelijke agenda wordt bepaald waar kansen liggen en waar ingrepen nodig zijn. De strategie ten aanzien van eventuele interventies in de grondexploitatie is om zoveel mogelijk beweging en dynamiek mogelijk te maken. Tegelijkertijd worden risico’s beperkt door een goed risicomanagement.

In 2017 hebben er geen interventies en generieke maatregelen plaatsgevonden.

Risicoprofiel en risicobuffer

Ontwikkeling risicoprofiel
Het risicoprofiel heeft in de loop van 2017 een kleine mutatie ondergaan waardoor het totale risicoprofiel van  € 4,0 miljoen gestegen is naar € 4,2 miljoen. De ratio op basis van de risico-inventarisatie is gedaald  van 2,1 (‘uitstekend’) naar 1,8 (‘ruim voldoende’). De mutaties in 2017 hebben geleidt tot een stijging van de boekwaarde met € 6 miljoen tot een totaal van € 36 miljoen. De ratio op basis van de H’IFLO daalt  hierdoor van 1,0  (‘voldoende’) naar 0,9 (‘matig’).
De daling van de ratio’s wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de uitname van € 1,0 miljoen ten hoeve van de mobiliteitsvisie Eiland van Schalkwijk. Hierover heeft de raad besloten bij de perspectiefnota 2018).

Opbouw risicobuffer
De beschikbare weerstandscapaciteit om de risico’s in de grondexploitaties af te dekken (hierna: risicobuffer)  bestaat uit  de post onvoorzien binnen de grondexploitatie, het Volkshuisvestingsfonds en de algemene reserve Concernweerstandsvermogen grondexploitaties.

Ontwikkeling risicobuffer
De positieve ontwikkelingen in 2017, zoals toegelicht in de bijpraatavonden,  hebben geleidt tot  een aanzienlijke verbetering van het totale resultaat van de grondexploitatie. Bij de jaarrekening 2016 was al aangekondigd dat er in 2017 opnieuw naar de noodzakelijk omvang van de risicobuffer gekeken zou worden in samenhang in relatie tot het risicoprofiel en te betrekken bij de Perspectiefnota 2018. Op basis hiervan is het verantwoord geweest om ten behoeve van de mobiliteitsvisie Eiland van Schalkwijk een onttrekking aan de beklemde algemene reserve grondexploitatie te doen van € 1,0 miljoen. Hierdoor daalt het ‘weerstandsvermogen buiten GREX’ van € 7,5 miljoen naar € 6,5 miljoen.

Conform de BBV-voorschriften moet een voorziening getroffen worden voor  grondexploitaties die sluiten met een nadelig saldo op de exploitatie. De grondexploitatie ’t Goy sluit met een nadelig saldo  van  € 0,5 miljoen. Deze verliesvoorziening is gevormd ten laste van het ‘weerstandsvermogen buiten GREX’. Na uitname van de € 1,0 miljoen voor de mobiliteitsvisie Eiland van Schalkwijk en de reservering van de verliesvoorziening ‘t Goy van € 0,5 miljoen is er nog € 6,0 miljoen beschikbaar in het ‘weerstandsvermogen buiten GREX’.
In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2018. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van maart 2017.

In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2018. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van maart 2017.

Tabel 1 Risico’s gedurende looptijd grondexploitatie

De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is  groot genoeg om de risico’s, op basis van de huidige inzichten, gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen.

Tabel 3 Ratiotabel

Conform de nota ‘risicomanagement en weerstandsvermogen grondexploitaties 2013’ wordt gestreefd naar een ratio weerstandsvermogen grondexploitatie van 1,0. Met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Op basis van de herziening is, op grond van de H’IFLO-norm, de ratio 0,9. Deze ratio ligt dus binnen de toegestane bandbreedte.

Samenvatting

Onderstaande tabel geeft de cijfermatige ontwikkeling in de verschillende instrumenten aan, op basis van de hierboven beschreven inhoudelijke keuzes, maatregelen en ingrepen

Ontwikkeling financiële instrumenten grondexploitatie maart 2017 – maart 2018 in miljoenen

Conclusie
De risico’s in de grondexploitatie zijn nagenoeg gelijk gebleven. Door de uitname van € 1,0 miljoen ten behoeve van de mobiliteitsvisie Eiland van Schalkwijk daalt de risicobuffer echter naar € 7,7 miljoen. Als gevolg van de daling van de risicobuffer nemen de ratio’s voor het weerstandsvermogen af, maar blijven voldoen aan de door de raad in de nota ‘risicomanagment en weerstandsvermogen grondexploitaties’ vastgestelde kaders. De H’IFLO daalt van 1,1 (‘voldoende’) naar 0,9 (‘matig’).
De ratio van de Houtense risico-matrix is gedaald van 2,1 (‘uitstekend’) naar 1,8 (‘ruim voldoende’).